上海很多买家，已经无房可选

不是上海没房，是很多小区，已经没有第二套可挑了。 链家网外部显示上海在售二手房约 8.1 万套，分布在1.2万个小区里。 总量看着不少，但你再往下看一层，会发现一个事： 2345 个小区，只有 1 套二手房在挂。 占全部小区的近 20% 。 说白了，每 5 个小区里，就有 1 个是“单套小区”。 你打开手机，列表很长；真到某个小区，可能就一套。 看完，没了，想比楼层、比户型、比价格，没有第二套。 想要完整版上海二手挂牌情况，可以扫码添加观观 8.1 万套很多，但落到小区层面很薄 8万的挂牌，1.2万的小区数，平均算一下，每个小区约 6.7 套挂牌。听起来还行？ 问题是，平均数是会被大盘拉高的。 浦东、闵行、宝山一些超大盘，一个小区挂几十套，能把平均值撑住。 但关键的是： 2345 个单套小区，只贡献了 2345 套房源，占上海在售总量约 2.9% 。 但它们占了近两成的小区数量。 这就是结构问题： 房源不是没有，而是被切得很碎。 在局部市场，买家就没法在小区里挑一挑，这个小区就这一套，要还是不要。 现在二手房的供应分布越来越集中。 我们盘点的数据，接近58%的小区挂牌套数在5套一下。 如果2%挂牌率是相对健康的情况，一个250套房源的小区，挂牌5套以内，是相对健康的。 这样看， 其实没有那么多挤压出货的小区 。 这些5套以内的小区一共供应了1.77万套，而挂牌20套以上的小区虽然只有608个，却供应了1.8万套的房源。 比如一个静安府小区就供应了90多套房子。 上海小区的冷热不均，在这里就能看的很明显。 区域分化：中心城区更“单套化”，外围选择多一些 再看各区的“仅1套占比”更说明问题。 单套小区数量最多的是浦东，378个；但浦东小区总数多，占比只有14.48%。 单套占比最高的是虹口、长宁、黄浦。 虹口平均每个小区只有约 4.1 套挂牌，松江约 9.5 套。 中心城区单套化更明显，原因不复杂： 一方面市区确实有一些小体量的小区 另一方面核心区的老破小，一些便宜的房子卖的快。 如果你最近在看房， 去一些区域会发现，中介手里有客户，但是在等房子 。 远郊也要分开看。 金山单套占比 22.75%、奉贤 22.80%、崇明 22.04%，也不低。但主要是小区数量相对少，并不是说房子很好卖。 单套小区集中在哪些板块 1套挂牌的小区不是均匀撒开的， 有明显扎堆 。 全市范围看，长宁中山公园最多。 黄浦集中在：淮海中路、蓬莱公园、五里桥 长宁集中在：中山公园、新华路、北新泾 静安集中在：彭浦、南京西路、曹家渡 虹口集中在：江湾镇、凉城、鲁迅公园 杨浦集中在：中原、周家嘴路、控江路、鞍山 浦东集中在：川沙、惠南、周浦、外高桥、金桥 今年你在看房子的时候，如果中介说就这一套了，这小区没别的了，有可能真不是话术，是真只有一套。 只能看，没得选 说白了，单套小区不是一天形成的，原因很实在。 第一、老社区本身户数少。 中心城区很多里弄、单栋大楼、老工房，总共就几十户、上百户。业主大多自住，能拿出来卖的少。挂一套，很正常。 第二、着急跑路的业主少了。 前两年是是很多房东最着急的时候，甚至是自砍一刀也在所不惜。 一定要把房子卖掉，今年这种情况明显得到了环节。 第三、卖家试水。 有些业主不诚心卖，挂个高价看看市场。一个小区本来房源就少，再挂一套试水的，买家看到的“有效供给”更少。 第四、溢价空间进一步收窄。 现在市面上，好点的房源议价空间已经压到很薄，房东心理底价跟着最近成交价往上挪。 如果挂牌进一步减少，这种溢价空间则会持续收窄。 现在买房人最累的，不是没房子看，是看了很多，能比的很少。 你打开 App，上海 8 万多套，感觉选择很多。 真到看中的板块，一个小区一套，看完就没了。 想比楼层，没有；想比户型，没有；想比价格，没有。 中介说“这套没了就没了”，你心里一紧，因为你知道他没骗你。 如果这种局部供应缺失越来越多，那对买家的购房决策会有明显刺激。 第一，怕错过。 一个小区只有一套，看完不买，下次不知道什么时候有。买家容易冲动。 第二，怕买贵。 没有同小区第二套，你不知道这套到底贵不贵。只能拿隔壁小区、板块均价、房龄去推。推来推去，心里没底。 第三，选择疲劳。 列表很长，有效选项很少。看房像开盲盒：点进去之前不知道有没有房，点进去之后发现就一套。 第四，情绪消耗大。 买家看得越多，越容易遇到“不诚心卖”的房源，情绪消耗更大。 所以给买房人一句大白话建议： 别只看“这个小区有没有房”，要看“这个小区有几套能比的房”。 单套小区可以看，但别被“最后一套”带节奏。 定价拿同板块比，拿房龄比，拿楼层比，别拿单套小区自己比。 上海不是无房可买。 是“闭眼买”的时代结束了。 现在买房，买的不只是一套房，还是你在一个小区里、一个板块里，有没有得选。 在上海，动辄上